摘　要：摘　要: 笔者以焦作市房地产交易为立足点，以“国五条”的出台为背景，分析我国房地产信贷政策的变化对微观个体住房贷款决策行为的影响效果。焦作购房者的贷款决策对中央调控并没有明显不同的反应。因此，文章建议政府在进一步重视利率政策对房地产市场的调整的同时，根据不同水平的城市制定差异化政策，其相关政策的实施也需加强对地方执行部门监管的力度。

关键词：关键词:“国五条”；房贷调控；决策

 中国的房地产市场自1998年以来迅速发展，受各种因素推动，平均房价快速上涨，部分地区出现过热现象，成为引发社会争议的一个主要诱因。为解决这一问题，中央政府通过各种调控手段来干预房地产市场。2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即”国五条”，各地相继出台的细则中关于房屋限购，银行限贷以及首付和利率的提高等，对一线城市的房贷市场冲击很大，部分城市二手房市场的交易井喷，新房交易量激增；同时，引起住房按揭贷款较大的增长。但相对于三四线城市来讲，其政策的威力却没有预期的强烈。认识三四线城市对于政策的反应有助于了解政策实施的效应，并在此基础上为个人房贷的选择提出建议。   一、文献回顾和综述关于个人住房抵押贷款，国内的研究主要可分为两大类。一是从银行风险的视角开展，主要考察个人住房贷款对银行自身甚至整个金融体系的影响。利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷，导致我国住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系，且潜在风险水平高，可控性差。（张宇，刘洪玉，2009）另外，房产逐利引发的假按揭，楼市周期性变动隐藏的风险和银行资产处置方面存在的问题，使得商业银行个人房贷存在很大风险。（高海燕，2008）因此，对于银行来说，应该完善个人信用和制裁制度，加强贷后管理，关注贷款抵押物价格变化的风险，引入专业顾问进行风险评估和控制等。（余慧涛，2010）二是从买房者的成本差异视角，主要通过公式推导和实例的方式来对比两类还贷方式给买房者带来的成本差异。居民家庭在选择住房贷款的时候，常常会受到多种因素的影响，比如经济收入，购买住房的成本、个人偏好等因素（臧旭恒，2009），F·莫迪利安尼最早提出的生命周期模型，认为一个理性的消费者在安排自己在各个生命周期阶段的即期消费水平和储蓄水平时，会综合考虑自身当前的积蓄和收入、将来的收入以及可预见的支出、工作时间、退休时间等诸多因素，以在整个生命周期内实现消费的最佳配置和消费效用最大化。已有的文献研究为我们分析考量房贷需求方选择不同的房贷方式提供了宝贵的经验，但也让我们看到了已有的研究中较少的站在个人消费者的角度进行研究，也并未将个人行为与国家政策行为相联系。基于此，我们在“国五条”出台一年之际，站在个人房贷者的角度，研究“国五条”的影响对于个人房贷决策的关系。   二、理论分析 1.交易费用理论该理论最早由美国经济学家罗纳德·科斯提出，他认为交易成本是“通过价格机制组织生产的，最明显的成本，就是所有发现相对价格的成本”、“市场上发生的每一笔交易的谈判和签约的费用”及利用价格机制存在的其他方面的成本，即为谈判，签约及履行合同的费用。 (罗纳德·科斯，1937)后来威廉姆森将交易费用的理论进一步完善发展，他将交易费用分为两部分：一是事先的交易费用，即为签订契约、规定交易双方的权利、责任等所花费的费用；二是签订契约后，为解决契约本身所存在的问题，从改变条款到退出契约所花费的费用。个人住房贷款的时间一般较长，在贷款时需要签订众多契约，涉及到房地产开发商，银行，房地产评估机构，法律机构，房产抵押、登记、保险等多方，其间包括了谈判，签约等过程，都影响房贷者的交易成本，进而影响个人住房贷款的选择和决策方式。 2.消费与储蓄的生命周期假说 F·莫迪利安尼根据微观经济学中的消费者行为理论，从对个人消费行为的研究出发，研究个人和家庭在整个生命周期中的理财行为，在其提出的生命周期假说中认为，消费者行为的唯一目标是实现效用最大化，即理性的消费者将根据效用最大化的原则使用一生的收入，综合考虑自身当前的积蓄和收入、将来的收入以及可预见的支出、工作时间、退休时间等诸多因素，以在整个生命周期内实现消费的最佳配置和消费效用最大化。个人房贷行为关系到整个家庭的理财支出计划，消费者通常会根据年龄、收入、工作是否稳定、购房目的、贷款额度等因素进行综合考量，决定贷款方式、贷款额度、还款方式、还款期限等问题。 3.时间偏好理论时间偏好是指对于相同的消费束，行为主体总是偏好现在甚于将来。在新古典时间偏好理论，其标志是萨缪尔森从理性经济人假设出发，提出了著名的指数贴现效用模型，得出时间偏好严格一致的结论，后来行为经济学家放松理性经济人假设，代之以有认知偏差的经济人假设，对贴现模型进行了拓展